하늘늑대자리

1. 확정일자란?

  본래 전세는 채권으로서 항상 저당권 등 물권에 후순위인 바, 과거에 악덕 임대인들에게 악용되어 서민인 임차인이 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권보다 더 유리함)을 부여하는 제도 입니다.


2. 확정일자를 받는 방법은?

  확정일자는 원래 등기소 관련 업무로서 등기소에서 받으실 수 있습니다. 다만, 임차인들의 편의를 위해서 임차한 건물로 전입신고시 전세계약서를 가져올 경우에 한하여 해당 동사무소에서 확정일자 날인을 할 수 있습니다. (초기에는 전입일에만 확정일자부여가 되었으나, 현재는 전입일 이후에도 계약기간이 남아있다면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.) 피치못할 사정으로 전입신고를 하지 않고 확정일자 날인을 받아야 하는 경우라면 등기소로 가시면 됩니다.

  일반적으로, 동사무소에서는 전입담당자가 확정일자 날인업무를 겸하여 맡고 있으므로, 전입신고시에 확정일자 부여를 신청하시면 간단합니다. 수수료는 현행 600원입니다.


3. 확정일자의 효력발생시점과 요건

  확정일자는 확정일자 날인과 그 구비요건을 갖춘 시점의 익일 0시로부터 효력을 발생합니다. (예를 들어, 2006년 10월 17일 15:00시에 확정일자 날인과 구비요건을 갖추었다면, 2006년 10월 18일 0:00시 이후 발생한 채권에 대해서는 우선권을 가지는 것입니다.)

  확정일자는 전세권 등기와는 달리 효력이 약간 불안정하므로, 아래의 요건을 항상 유지하여야 합니다.

      ① 주민등록
     ② 임차주택의 점유
     ③ 임대차계약서상의 확정일자 날인

  위의 세가지 요건이 모두 충족된 날로부터 효력을 발생하는 것이므로 유의하여야 합니다.


4. 주의할 점.

     ① 확정일자 날인을 받은 계약서의 보존
         - 확정일자는 전세권등기처럼 등기부 등본 상이나 전산 상으로 보호되는 제도가 아닙니다. 추후, 개별 관서에서 보관 중인 확정일자부를 참고로 할 수도 있으나(대법원 판례), 확정일자부에 단편적으로 기재되는 사항만으로 권리구제에는 한계가 있으므로.. 꼭 확정일자 날인을 받은 계약서를 보존해야만 합니다.

     ② 확정일자의 고유번호 기억
         - 확정일자부라는 보조증명수단이 있다하더라도 전산으로 관리되지 않으므로, 실제 추후 권리보호를 받기 위해서는 적어도 확정일자 날인의 날인연도와 고유번호 정도는 기억해두시는게 좋습니다.

     ③ 주민등록의 유지
         - 확정일자를 받으신 상태라면, 확정일자를 받은 계약서의 계약당사자는 해당 임차건물에 항상 주민등록을 두고 있어야 합니다. 만일, 주민등록 이전이나 말소등으로 주민등록요건을 상실하였을 경우.. 추후 재전입이나 재등록을 통해서 주민등록요건을 재취득한 시점으로 확정일자의 효력이 후퇴(요건 상실시 효력소멸 후, 요건 재취득시 효력 부활)하므로 권리구제에 중대한 문제가 있을 수 있습니다.


5. 확정일자의 한계성

  확정일자는 기본적으로 전세권 등기를 할 수 없는 영세한 임차인들을 보호하기 위한 제도입니다. 전산화되어지지 않는 제도이기 때문에 권리주장을 위해서는 임차인들의 주의가 필요합니다. 또, 기본적으로 확정일자는 해당 시점에 해당 계약이 먼저 존재했다는 점을 증명해주어 권리구제를 도모하므로, 해댱 계약 내용자체가 무효라거나 불법적이라면 권리구제에 제약이 존재할 수 밖에 없다는 점입니다.

  애초에 계약을 하실 때 신중하셔야 합니다. 간혹, 제가 업무를 수행하다보면.. 정말 이런 걸로 계약을 했을까.. 하는 계약서도 자주보게 됩니다. 인감이나 신분확인 등을 철저히하셔야 할 것 같습니다.


※ 그전부터 포스팅을 한다한다 하면서 게으름 덕에 미루어 왔습니다. 미흡하지만, 연속적으로 보완하면서 올릴 예정이므로 ^^ 문의사항이 있으시면 리플 달아 주세요.

※ 공무원은 만능이 아닙니다. 공부하면서 근무하는 공무원도 극소수입니다. 사실 상 계약서에 도장찍어주고 600원 받으면 공무원의 의무는 끝입니다. 공무원은 그걸로 충분한 겁니다. 여러분들이 더 주의해주셔야 하는 겁니다. ^^ 그리고, 공인중개사도 믿지 마십시오. 그 사람들도 잘 모릅니다. 솔직하게 말해서. (어지간하게 크고 전문적인 공인중개사가 아니라면 말이죠.) 정말 궁금한 점은 직접 등기소로 물어보시는게 확실합니다만. 제가 확인해봤는데.. 등기소 직원도 잘 모릅니다. (전화받는 사람이 대부분 경력이 짧거나 공익인게 현실입니다.) 스스로 주의하셔야 합니다. ^^; 저도 사실상 업무때문이라기보다는.. 저 역시 전세를 사는 세입자이므로 저의 권리구제를 위해서 공부한 것과 업무관련해서 받는 자료나 법령, 그리고 여러 사례에 대한 경험으로 아는 것이지. 잘 알아야 하는 것이 꼭 공무원의 의무는 아닙니다. 서류요건만 충족한다면 도장찍어주고 돈 받으면 공무원의 의무는 끝입니다. 공무원이 사실적 법적 판단을 해야할 의무도 없고. 그런 능력을 갖춰야한다는 조건도 없고. 조직에서 기대하지도 않는게 현실입니다. 이상입니다. ^^