하늘늑대자리

우리 주위에는 자기 소유의 땅이 아닌 남의 땅에 집을 짓고 사는 사람들이 꽤 많이 있는 것 같습니다. 최근 들어 개발 붐을 타고 땅주인과 집주인간의 분쟁이 가끔씩 발생하는 것을 주위에서 여러번 보아왔습니다. 이러한 분쟁은 수십년간 쌓아온 이웃간의 정을 일시에 냉각시키기도 합니다. 서로서로 조금씩 양보하고 합의했으면 하는 의미에서 지상물매수청구권에 대해 알아보고자 합니다.

보통 남의 땅 위에 집을 지어 사는 사람은 도지라는 것을 냅니다. 도지는 일종의 토지 사용료입니다. 물론, 그 도지의 금액은 토지의 사용료로 보기에는 금액이 적은 편이지만 그래도 엄연한 사용료입니다. 남의 땅 위에 집을 가지고 있으면서 도지를 내고 있으면, 그 집임자와 땅 임자 사이에 토지임대차계약이 맺어져 있는 것입니다. 계약이라는 것은 문서로 이루어져야만 하는 것은 아닙니다. 말로 계약을 할 수도 있고, 흔히 말하는 대로 묵시적으로도 계약이 성립될 수 있는 것입니다.

남의 땅 위에 집을 가지고 있는 사람은 땅 임자와 도지라는 사용료를 내고, 기간을 정하지 않은 채로 그 땅을 쓰기로 하는 토지임대차계약을 묵시적으로 체결한 것입니다. 즉, 기간을 정하지 않은 토지임대차계약이 있는 것인데, 기간을 정하지 않은 부동산 임대차계약은 땅 주인이 이제 그만 하자 하면, 그렇게 알린 때로부터 6개월이 지나면 이제 임대차계약이 끝납니다.

보통 내용증명 우편으로 임대차계약을 끝낸다는 뜻을 알리기도 하고, 아니면 이제 나가라 하는 소송을 제기하면서 그 소장에 임대차계약을 해지한다는 뜻을 담아서 보내기도 합니다. 그렇게 되면, 그러한 내용증명이 온 날 또는 소장을 받아본 날로부터 6개월이 지나면 토지임대차계약이 끝나서 그 건물을 철거하고 땅을 임자에게 넘겨주어야 합니다.

다만, 이때 건물 임자는 땅 임자에게 그 건물을 사라고 할 수 있습니다. 이것을 지상물매수청구권이라고 합니다. 도지를 착실히 내 왔으면 이런 권리가 있습니다. 땅 임자는 그 매수청구를 거부할 수 없습니다. 만일, 사지 못 하겠다고 하면, 계속 그 땅을 쓰도록 토지임대차계약을 계속하도록 해 주어야 합니다.

그 건물의 값은 감정을 해서 나오는 감정가로 합니다. 즉, 보통 땅 임자가 이제 그만 하자고 하면서 건물을 철거하고, 땅을 내놓으라는 소송을 걸면, 건물 임자가 그 건물의 시가 감정 신청을 하면서, 지상물매수청구권을 주장합니다. 그리고, 감정 결과 건물의 값이 나오면 그 액수의 돈을 달라고 합니다. 그러면, 땅 임자는 그 돈을 주고 건물을 사들여야 합니다. 그렇지 않으면 소송을 취하하여 계속 그 땅을 쓰도록 해 주어야 하는 것입니다.

다만, 조심해야 할 것은 도지를 두 번 이상 밀려서, 토지임대차 계약이 끝나게 되면 건물 임자에게 이런 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 것입니다.